São Paulo, agosto de 2001.


Prezado Cliente,

Através do presente, encaminhamos a Vossa Senhoria algumas considerações acerca da Lei nº 10.257, de 10.07.2001, que, em regulamentação aos arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabeleceu as diretrizes gerais da política urbana.
Na verdade, esta Lei é o chamado Estatuto da Cidade, que veio estabelecer as normas de ordem pública e interesse social, que regulam o uso da propriedade urbana em prol do (i) bem coletivo, da (ii) segurança e do (iii) bem-estar dos cidadãos, bem como do (iv) equilíbrio ambiental.
Trata-se de uma medida de estímulo para encorajar o proprietário-contribuinte a dar uma utilização ao seu imóvel, sob pena de não o fazendo, pagar o IPTU progressivo ou sofrer uma desapropriação, com pagamento através de títulos da dívida pública.


Objetivo e diretrizes gerais:
A política urbana tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.

Entre algumas das diretrizes gerais, destacamos as seguintes:
a) garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à (i) terra urbana, à (ii) moradia, ao (iii) saneamento ambiental, à (iv) infra-estrutura urbana, (v) ao transporte e aos (vi) serviços públicos, ao (vii) trabalho e ao (viii) lazer, para as presentes e futuras gerações;

b) planejamento do (i) desenvolvimento das cidades, da (ii) distribuição espacial da população e das (iii) atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;

c) proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;

d) ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
- a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
- a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
- o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
- a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
- a deterioração das áreas urbanizadas;
- a poluição e a degradação ambiental.


Do parcelamento, edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado:

Através de Lei municipal específica será determinado o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado.

O imóvel será considerado subutilizado cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente.

Neste caso, o proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

Os prazos para que ao imóvel seja dada alguma utilização são os seguintes:
a) um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente;
b) dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.


Da transmissão do imóvel:
No caso em que a transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, ocorrer posteriormente à data da notificação acima, serão transferidas as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização, sem que haja a interrupção destes prazos.

Penalidades:
Em caso de descumprimento da obrigação de utilização compulsória do imóvel, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

O valor da alíquota será, ainda, fixado em lei específica. Porém, não pode exceder a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

Entretanto, caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantido o direito de desapropriação do imóvel.

O IPTU progressivo é uma forma de tributação para estimular o uso social da propriedade. Assim, toda a propriedade que, de alguma forma deixe de cumprir uma função social pode ser tributada progressivamente, como medida pedagógica para desestimular a especulação e subutilização de imóveis, ante a grande carência de moradia de que se padece.


Da desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública:
Após cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

Os títulos da dívida pública serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
O valor real da indenização deve (i) refletir o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza e (ii) não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.


Do direito de superfície:
Entre outros institutos, foi criado o direito de superfície, em que o proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Este direito abrange o direito de utilizar (i) o solo, o (ii) subsolo ou o (iii) espaço aéreo relativo ao terreno, à título gratuito ou oneroso.


Do direito de preferência:
O Poder Público municipal passa a ter preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

Serão delimitadas as áreas em que incidirá o direito de preferência, bem como o prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.

Este direito será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:

a) regularização fundiária;
b) execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
c) constituição de reserva fundiária;
d) ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
e) implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
f) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
g) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
h) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.


Procedimentos para o exercício do direito de preferência:
Neste caso, o proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.

À notificação deve ser anexada proposta de compra assinada por terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão (i) preço, (ii) condições de pagamento e (iii) prazo de validade.

O Município publicará, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou regional de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada.

Transcorrido o prazo de trinta dias sem manifestação, fica o proprietário autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada.

Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.


Da outorga onerosa do direito de construir:
Foi criada a possibilidade de que o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

Da mesma forma, será permitida a alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

Através de Lei municipal específica serão estabelecidas as condições para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, no tocante à:

a) a fórmula de cálculo para a cobrança;
b) os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
c) a contrapartida do beneficiário.


Da transferência do direito de construir:
Através de Lei municipal, o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, poderá ser autorizado a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

a) implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
b) preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
c) servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.


Do estudo de impacto de vizinhança:
Foi criado o estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV), que contemplará os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades.


Do Consórcio Imobiliário:
Foi criada a figura do consórcio imobiliário, como forma de viabilizar os planos de urbanização ou edificação, por meio dos quais o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel. Após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

volta